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【住宅ローン】イオン銀行0.67%より大分銀行0.875%を選んだ理由

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こんにちは、みやじーです。

 

今日は私が住宅ローンをどのように選んだかについてお話したいと思います。

私の場合、まずはネットで良い条件で低利率で借りられるところはないかを探しました。投資信託でも使っているSBIネット銀行は、リノベーション費用は物件と同時支払いでないといけないので対象外になりました。続いての候補はイオン銀行でした。こちらはリノベーション費用も込みで、0.57%(変動金利・2017年4月時点)と低利率で借りられます。こちらのぐりけんさんのブログ記事も大いに参考にしました。

www.gurinovation.com

 

しかし、最終的には地元・大分銀行で0.875%(変動金利・個別交渉後)で借りることにしました。今回はイオン銀行と大分銀行の住宅ローンを比較しながら、大分銀行を選んだ理由を説明します。

<目次>

 

住宅ローン減税、繰り上げ返済、諸費用を計算して、実質負担額で比較してみた

私の借入金額2300万円で、まずは住宅ローン減税や繰り上げ返済、諸費用を考えず、支払総額を計算してみましょう。借入期間は私が定年する60歳を考慮して、25年間とします。また、大分銀行はがん保証特約付きで0.875%なので、イオン銀行もがん保証特約を付けた金利0.67%(0.57%+0.10%)で計算します。

 <共通の借入条件>

借入金額 2300万円
返済期間 25年
繰り上げ返済 なし
ボーナス払い なし

 

<25年返済の場合の比較>

  イオン銀行 大分銀行 差(イオン-大分)
変動金利 0.67% 0.875% -0.18%
ローン支払総額 24,986,400円 25,615,500円 -629,100円
毎月支払額 83,288円 85,385円 -2,097円

 

ローン支払総額で、なんと約63万円も差額が出ます。この状態なら、イオン銀行に即決です。

 

次に住宅ローン減税を考慮してみましょう。住宅ローン減税は一定の条件を満たせば借入後10年間は借入残高の1%(ただし最大40万円/年)が所得税や住民税から還付される制度です。銀行の金利が1%を切っていますので、10年間は銀行に支払う金利より、税金が還付される額のほうが大きいという逆転現象が生まれます。これを最大限に活かすには、10年間はなるべく返済額を小さくして、11年目から一気に繰り上げ返済したほうが一番得なのです。

そこで私の考えた返済プランは以下です。

 

<10年後に一気に繰り上げ返済する借入条件>

借入金額 2300万円
返済期間 35年間
繰り上げ返済 10年目まではなし。
11年目に残高の50%繰り上げ。
12年目で全額繰り上げ。
ボーナス払い なし

 

 10年間はなるべく返済額を抑えたいので、返済期間を最長の35年間にします。繰り上げ返済は11年目、12年目で一気に返してしまおうというプランです。10年目が終わった時点で、1700万円くらいの残金があります。流石に11年目で一括はキツイので、2年に分割しました。それでも各年800万円くらいの返済になりますが、今の収入や貯蓄に対して、借入金自体を少なめにしているので、何とかなる考えました。このプランでもう一度比較してみましょう。

<10年後に一気に繰り上げ返済する条件での比較>

  イオン銀行 大分銀行 差(イオン-大分)
変動金利 0.67% 0.875% -0.195%
ローン支払総額(A) 24,366,516円 24,790,154円 -423,638円
毎月支払額 61,206円 63,259円 -2,053円
住宅ローン減税総額(B) 1,958,411円 1,964,048円 +3,922円
負担額(諸費用除く)
(C)=(A)-(B)
22,408,105円 22,826,106円 -418,001円

 

諸費用を除いた負担額(表中の(C))は約42万円まで差が縮まりました。(C)の額を見てほしいのですが、借入金額2300万より少なくなっています。借りた額より返す額が少なくなるなんて、低金利バンザイです。(この状況が続くことを願うばかりです。)

更に諸費用の差を比べてみましょう。

<諸費用込みの実質負担額> 

  イオン銀行 大分銀行 差(イオン-大分)
負担額(諸費用除く)
(C)=(A)-(B)
2,241万円 2,283万円 -42万円
ローン手数料(D)

約50万円

(2300万円×2.16%)

約5万円 +45万円
司法書士報酬(E) 約15万円 (※1) 約10万円 +5万円
実質負担額(※2)
(F)=(C)+(D)+(E)
2,306万円 2,298万円 +8万円

 (※1)かなり高いとうわさです。大分銀行を参考に仮置きしました。

 (※2)この他に印紙税などもかかりますが、どこでも同じのため省略しました。

 

ローン手数料の差額が大きいですね。ネット銀行はどこもローン手数料が高い傾向にあるので気を付けましょう。実質負担額(F)では8万円大分銀行のほうが安くなっていました。もうほとんど変わりないですね。

  

イオン銀行の実店舗が大分県にない

イオン銀行はネット銀行でありながら、実店舗を持っており、相談や各種資料のチェックを対面でやってくれることが強みです。しかし、大分県内にはイオン銀行の店舗がなかったのです(2017年8月時点)。大分市内にもイオンの大きなショッピングモールがあるので、そこにあるだろうと思っていたのですが、無いと知ったときはショックでした。どこに店舗があるのかは以下でチェックして下さい。

www.aeonbank.co.jp

もちろんネットや電話でも対応してもらえますが、資料の準備はかなり大変で気を使うという体験談をネットで見て気が引けていました。

 

リノベーション会社の営業さんからネット銀行を渋られた

下の記事でも書いたのですが、リノベーション会社の営業さんがネット銀行対応で痛い目にあったことがあり、利用を渋られました。実店舗があればだいぶ楽になるので大丈夫かなと思ったのですが、店舗ないと知ったときは、「あ、これは無理だなと」諦めました。イオン銀行の実店舗ができると、大分県でもネット銀行住宅ローンが広がるのでしょうか?

 

www.miyaji778.com

 

 

最後に

ネット銀行は金利が低いので注目を集めますが、手数料が高いのがネックですね。更に金利の差も10年前後の早期に繰り上げ返済する予定であれば、差も縮まります。利率(%)ばかり見るのではなく、実際の支払金額が幾らになるのか、自分でシミュレーションしてみましょう

 

また、この11年目12年目で一気に返済プランは、収入や貯蓄に対して、借入金を抑えてある程度余裕がある場合でないと成り立ちません。即金で払うより10年後に払ったほうがお得という論理です(流石に全額即金は無理ですが)。また、今の低金利が続くことが前提ですので、危うさは有りますね。このあたりの考えは、また別の記事で書きたいと思います。

 

余談ですが

<10年後に一気に繰り上げ返済する条件での比較>にある住宅ローン減税総額を出すために、エクセルで1年毎に「年始借入残高」「通常返済額」「繰り上げ返済額」「年末借入残高」「住宅ローン減税額(年末借入残高×1%)」を12年分計算しました。その際にローンの返済額をどう計算するのだろうと困ったのですが、PMT関数というローンの返済額を計算する関数があるんですね。借入金、利率、期間を入れると返済額が返ってきます。さすがエクセル、と関心したのでした。