みやじーブログ

中古マンションリノベーション、ライフハックなどなど

リノベ派が不動産屋さんに行く前に決めておきたい3つのこと

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こんにちは、みやじーです。

 

前回は「賃貸住まいから、住宅購入に向かって気持ちを高める2つの方法」を紹介しました。主に情報収集から始めましょうという話です。

 

www.miyaji778.com

 今回は気持ちも高まったし、情報も入ったし、そろそろ動き出したいという方のために、不動産屋さんに行く前に決めておきたい3つのことを紹介します。

 

私が物件探しに不動産屋さんに行った際の初めの一言は、

「予算はいくらですか?いつまでに住みたいという希望はありますか?」

でした。要は予算スケジュールです。初めから生々しいことを聞くなぁと思ったものですが、無駄なプランを勧めても意味が無いので当然のことなのでしょう。

そして、3つめは夫婦間で意識を合わせ希望条件を決めることです。

 

 

予算を決める

住宅ローンについては、どこから借りるか、固定金利か変動金利かでなど考えることはたくさんあります。しかし、この時点ではまだざっくりでいいです。毎月の返済は◯万円にしたいから借入金は△万円というレベルです。Webのシミュレータは以下をおすすめします。日銀系のサイトなので、消費者目線で作られていて良いです。

【らくらく】借入返済額シミュレーション|知るぽると

基本は以下の流れで考えると良いです。

  1. 毎月の返済額を決める
    毎月返済額は手取り収入の3−4割に抑えたほうが良いと言われていますね。といっても、この割合は人によって様々です。現在の家賃を参考に決めるのが良いと思います。
    気を付けてほしいのがマンションの場合は住宅ローンの返済以外に「管理費」「修繕積立金」がかかるということです。これまでに見た物件を参考に相場を押さえておきましょう。
  2. 返済年数を決める
    無理なく返すには「ボーナス返済なし」「仕事の引退(60歳か65歳)までに返済」を終えるにしておいたほうが良いです。ボーナスの中から結果的に余裕のある分を繰り上げ返済に回すくらいに考えておきましょう。
  3. 借入総額を求める
    上記の【らくらく】借入返済額シミュレーション|知るぽるとでは、借入金額と返済期間から毎月の返済額を求めます。ですので、返済期間は固定しておいて、借入金額を増減させて自分の想定する毎月返済額になるようにしましょう。

    頭金を入れられる人は「借入金額+頭金」が住宅購入費用となります。

私の場合は結構厳し目に見て、この時点では2000万円と決めていました。中古マンション1000万円、リノベ費用1000万円です。実際は2300万円程かかりましたが、またその話は別の機会に。

 

<補足1>

リノベーション費用も住宅ローン使えるの?と不安になる方もいると思いますが、大丈夫です、使えます。すべての銀行ではないですが、使えるところはたくさんあります。 

<補足2>

リノベ費用は10㎡当たり10万〜15万円が相場のようです(リノベ会社営業さん談)。床材や扉の質、収納の数などによりますが、10万円で中くらいのレベル、15万円は上レベルと考えて下さい。

 

スケジュールを決める

この段階で決めるのは「いつから住み始めたいのか」という点だけです。賃貸アパートの更新日や、お子さんの進学などを目安にしましょう。特に事情のない方も(私もそうでした)、ある程度の目標を持っていたほうがいいです。物件選びなんて迷い続けたら一生終わりません。自分の中での期限は必要です。

 

ある程度の目標を決めると言っても、右も左も分からない状態では決めようがないですよね。参考までに私の場合はこんな感じでした。70㎡の中古マンションで、70%くらいをリノベしています。

 

3月初め:初めて不動産会社兼リノベーション会社へ、物件選び開始

5月初め:物件契約。リノベプラン検討開始。

8月初め:リノベーション工事契約→イマココ。間もなく着工

  11月:引き渡し予定

 

3月時点で年内を目標にしていたので、順調に進んでいます。基本的には毎週1回2−3時間かけて、物件見学やリノベプランの打合せをずっと繰り返して8ヶ月かかりました。物件契約以降は住宅ローンの支払いと賃貸アパートの家賃の2重家賃状態になるので、なるべく早く進めたいところです。

希望条件を決める

夫婦といえども所詮他人同士、家に対する価値観も人それぞれです。ですので、私たちは「家に求めること」と題して、ブレスト形式で自分の希望を付箋に書き、グルーピングしてみました。(仕事と同じで)紙に書いてお互いが見える状態で話し合うと、落ち着いて議論できるから良いですよ。

結果はこちらです。

(青の付箋:みやじー 緑の付箋:嫁さん)

 

かなりざっくりとはしていますが、住みたい家の条件が見えてきました。

私たちは以下を希望条件として認識合わせできました。

  • リビングは広くて明るいこと=>リラックスできる空間にする
  • 私の職場と嫁さんの実家との距離を考慮すること(嫁さんは実家の手伝いに帰ることが多い)
  • 買い物に便利な立地
  • 今より広いキッチン
  • 今と同じくらいの広さのお風呂
  • 浴室乾燥機
  • 間取りは2LDK以上

フルリノベーションだから物件選び時に内装のことは関係ないと思われるかもしれませんが、そんなことはありません。水回りに関しては現状から大きく位置変更ができない物件も多いです。梁や柱、窓の関係で希望の間取りにできない場合もあります。物件選びの段階から、絶対譲れないリノベの条件も考えておきましょう。

 

最後に

リノベーションは業者さんと動き出すと毎週打合せ、打合せの連続で疲れます。大きな決断を迫られることも多く、ストレスも溜まります。金額、スケジュール、家のイメージがはっきりしていると、判断の基準になりますし、ずるずると判断を先延ばしすることも無くなります。何だか仕事の話をしているみたいですね(笑)。ぜひこの3つは決めてから不動産屋さんに行きましょう。