みやじーブログ

中古マンションリノベーション、ライフハックなどなど

リノベ用中古マンション探しのチェックポイント

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こんにちは、みやじーです。

 

今日はリノベーション用中古マンションを探すときのチェックポイントを紹介します。普通の中古マンション探しでも、立地・価格・間取り・内装・共用設備・管理組合などチェックポイントは無数にありますが、リノベの場合には更に「中を壊して自分たちの思い通りの家を作れるか?」という大きな問題が有ります。今日はこのリノベならではのチェックポイントを、経験者の視点から語ります。

 

まずは基礎知識から

共用部分は変更できない点、間取り変更時のポイント、マンション管理規約のチェックポイントなど基本的なことは以下のSUUMO(スーモ)のサイトに詳しく書かれています。

 

suumo.jp

私は経験者の視点から、これ以外のチェックポイントを紹介します。

 

 

梁に注目、間取りの制限になる

梁にはリノベで変更できる梁とできない梁の2種類があります。

  • 変更できる梁
    キッチン換気扇ダクト、お風呂換気扇ダクト、エアコン室外機用ダクトを収納する梁はキッチンやお風呂の設置場所によってルートを変えられます。さすがに無くすことはできませんが。。。間取りの制限にはなりません。
  • 変更できない梁
    マンション構造上に必要な梁です。中はコンクリートだったり共用の排水ダクトだったりします。上の写真のような大きな梁が部屋の中央にあったら、もうお手上げです。

梁は間取り図だけでは分かりませんから、気になった物件はどんどん現地に行って、実物確認した方がいいです。私は梁をコンコンと叩いてコンクリートかな?と調べてました。梁に限らず、柱や床の段差など制約は多くあります。これらがリノベで撤去できるかは素人ではなかなか判断できないので、不動産会社ではなくリノベーション業者さんと一緒に物件探しをおすすめします。

 

窓の大きさに注目、リビングの明るさが全然違う

 

昔のマンションはベランダ窓の高さが低いんですよね。上の写真は窓が襖と同じ高さなので、185cm位だと思います。今の賃貸は210cmありましたので、25cmも小さいです。これ結構明るさが違います。特に縦長のリビング・ダイニングにしようとしている方は気を付けたほうがいいです。奥まで日光が届かないですよ。 

 

私が買った物件は欄間(窓と天井の間)部分が小さな窓になっているので、ほぼ天井までガラスです。日光もよく入るし、景色もよく見えるし、開放感があっていいですよ。

 

エアコン室外機置場は足りているか?

私の買ったマンションにはエアコン設置用ダクトが3箇所(リビングダイニング、寝室、洋室)にあったのです。洋室はゆくゆくの子供部屋のつもりだったので、直ぐには設置するつもりはなかったのですが、購入後の打合せの中で室外機がベランダに2個しか置けないことがわかりました。3つめを強引に置くなら結構じゃまになりそうです。洋室はウィンドエアコンになりそうでちょっとショックでした。

 

今の新築分譲マンションは、共用廊下部分に室外機が置ける作りが一般的なようです。昔のマンションはベランダに置くことが前提です。エアコン室外機が狙い通りに置けそうか、という点もチェックポイントです。

 

騒音には内窓という手がある

私の買ったマンションは目の前が線路です。8階といえども結構な大きな電車の音がします。見学時はこれはないなぁと思っていたのですが、リノベ会社担当者さんが内窓を付ければかなり低減されますよと教えてくれました。これがなかったら、今のマンションは買っていなかったでしょう。

 

共用部分の窓の内側にもう一つ付けるのが内窓です。鍵が2個付くことになります。下のYKK AP「プラマードU」とかが有名どころのようです。

 

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 出典:エコ内窓 「プラマードU」 効果と特長 防音 | YKK AP株式会社

 

東京のリノベでは結構使われているみたいです。大きな掃き出し窓2つで30万円とそれなりのお値段しますが、駅の近くに住めるからOKと割り切っています。断熱効果も高いようです。内窓の効果については住み始めてからレビューしますね。 

 

広さがリノベ費用に効いてくる

古い中古マンションだと90㎡くらいの大きな部屋でも、割と手頃な値段で買えちゃいます。せっかくなら広い部屋もいいなぁと思っていたのですが、リノベの契約をした今となっては90㎡とか手を出さなくてよかったと思っています。(購入したのは70㎡の3LDK)当然といえば当然ですが、広いといろいろお金がかかります。

  1. フローリング費用
    安いものだとテカテカして賃貸っぽくなるのが嫌で、無垢ではないですがいいグレードのフローリングにしました。材料費、工賃ともに広さに応じて高くなります。
  2. 撤去費用
    既存フローリングや天井、壁の撤去費用も広さに応じて高くなります。
  3. 設計費

    リノベーションの設計費は部屋の広さ×単価でした。これは業者さんによって色々あるかもしれませんね。

リノベの場合「中古マンションの購入」後に「リノベーションの打合せ&見積り」になるので、マンション購入時にはリノベの費用は全く決まっていません。私の場合は営業さんからは100万円/10㎡くらいで考えておけばいいと言われていましたが、3割位はアップしてしまいました。

 

当たり前のことですが、住む人数やどんな家にしたいかで、必要な広さは変わってきます。マンションの広さがリノベ費用に効いてくるということを、お忘れなく。

 

最後に

中古マンションはいい物件が出ると直ぐ売れてしまうので、結構焦るものです。とはいっても、妥協やよく分からないままで、値段と広さだけで契約してしまうと、自分たちの思い通りにリノベできない危険もあります。これはと思う物件に出会ったら、曜日や昼夜を変えて何度も見学し、しっかりチェックしてから契約して下さいね。