みやじーブログ

中古マンションリノベーション、ライフハックなどなど

リノベーション見積りは3段階で満足度アップ

f:id:miyaji778:20170917164621j:plain こんにちは、みやじーです。

今日はリノベーション見積りの話です。

リノベーションをやりたい人は、リビングはこうして、キッチンはこうしてなど、自分の思いが色々有ると思います。
思いもありますが、予算もあります。
自分の思いと予算の折り合いをどうつけるかが難しいところです。

何にいくらかかるのかも分からない中ではじまるリノベーションを満足度の高いものにするために、私が行った3段階の見積り方法を紹介します。

私のリノベ見積りの進め方

私の場合は次の流れで、見積りを進めました。

  • 【見積り1】やりたいことを全部詰め込んだ100%プラン(840万円)
  • 【見積り2】不要なことを削ぎ落とし、絶対必要なものだけ残した60%プラン(620万円)
  • 【見積り3】金額と相談しながらこだわりは入れた80%プラン(770万円)

見積りを3回もして頂いた業者さんには本当に感謝の気持ちでいっぱいです。

【見積り1】で自分たちのやりたいことが、どれだけ高いのかを把握し、
【見積り2】で最低限のプランでもこれ位かかるのかと把握し、
【見積り3】でこだわりたい部分を決めて、1と2の間に落とし込みました。

支払いについては、見積り2 で一旦契約し半額を支払って、着工開始しました。その後1ヶ月半くらいで見積り3で最終契約しています。見積り3以降も細かな変更は入っています。残金は引渡し時に支払予定です。

このあたりはリノベ業者さんによって流れも変わると思いますので、早い段階から全体の流れは聞いておいたほうがいいですよ。

各見積りプランの変更ポイント

上の【見積り1】〜【見積り3】の何が違うのかを見ていきましょう。

ポイント 見積り1 見積り2 見積り3
リノベ広さ 70㎡フルリノベ 40㎡程度(寝室、洋室はほぼ触らない) 40㎡程度(寝室、洋室はほぼ触らない)
フローリング 65㎡(製品ランク中) 35㎡(製品ランク低) 35㎡(製品ランク高)
ダイニングカウンター下収納 造作(30万円) 既製品を自分で購入 既製品を自分で購入
給湯器置き場格子戸ドア 造作(20万円) 既製品ドア(3万円) 既製品ドア(3万円)
書斎室内窓 造作(サイズ大)(30万円) なし 造作(サイズ小)(12万円)
キッチンのカップボード 既製品を自分で購入 既製品を自分で購入 キッチンメーカーセミオーダー(20万円)
プラマード(内窓) 全窓(4箇所) ベランダのみ(2箇所) ベランダのみ(2箇所)
洗面化粧台 新品購入(幅900ミリ) 既存利用(幅750ミリ) 新品購入(幅750ミリ)
クローゼット 解体&新規作成(2箇所) 既存利用(2箇所) 既存利用(2箇所)
金額 840万円 620万円 770万円

各ポイントについて説明します。

リノベ広さ

私の購入した中古マンションは70㎡です。見積り1ではほぼスケルトンにして、何も残さない案でしたが、高すぎて諦めました。マンションの場合は解体費も馬鹿になりません。見積り2,3では寝室は寝るだけだし、洋室は子供部屋の予定なので優先順位を下げました。クロス(壁紙)の張替えと、床はクッションフロアを重ね張りするプランにしました。各部屋ごとにメリハリを付けるのも節約になります。

フローリング

フローリングは見積り2で、対象を絞って製品ランクも落として節約した後、リビングとダイニングの雰囲気をしっかり作ろうという方針にしたため、見積り3では製品ランクのいいものに変えました。見積り1と3では、広さは半分くらいですが、金額は同じくらいです。フローリングは雰囲気を作る重要なものですし、日々触れるものなので良いものを選びました。

ダイニングカウンター下収納

今の賃貸でカウンター下収納が大活躍しているので、新居にも付ける方針でした。 幅2.4mで造作を見積もりしたらなんと30万円。諦めて、通販で10万円くらいで買うことにしました。

給湯器置き場格子戸ドア

オール電化マンションなので室内に給湯器があります。 あまりこだわりはなかったのですが、見積り1でプランナーさんが何故か造作ドアで提案してきました。 20万円もしたので即却下です。既製品の3万円にしました。

書斎室内窓

リビングと書斎の間に造作で室内窓を作ることにしていました。これも見積り1では幅が2m、ガラス4枚で30万円もしました。見積り2で一旦は外したのですが、嫁さんと営業さんからあったほうがいいと説得されたので、付けることにしました(リノベーションじゃなきゃ出来ないですし)。ガラスをツインカーボという素材に変えたり、幅を1.2mに狭めることで12万円まで落とせました。これは、プランナーさんが安く出来るように知恵を絞って頂けました。感謝です。

キッチンのカップボード

カップボードは、食器を入れたり炊飯器や電子レンジを置く台ですね。キッチンメーカーで買うと色はキッチン本体と合わせられていいのですが、高いのは分かっていたので、ニトリとかで買おうとしていました。しかし、ゴミ箱スペースが思い通りのものがなく、結局セミオーダーできるキッチンメーカーのものにしました。ニトリとかで買っても10万円は超えそうなので、20万円のセミオーダーでもいいかと。

プラマード(内窓)

新居はすぐ南側が線路なので、防音対策で内窓を付けることにしていました。 北側にも2箇所窓がありますが、昼の滞在時間は少ないので、内窓は付けないようにしました。

洗面化粧台

見積り1では広い洗面化粧台に憧れたので900ミリ幅を新品購入にしていましたが、見積り2以降では脱衣所の間取りは変更なしになったので必然と750ミリ幅になりました。見積り2では既存利用(新品だけど賃貸っぽくて安い)にしていましたが、見積り3では3面鏡の良い物を新品購入することにしました。

クローゼット

洋室と寝室に小さなクローゼットがあるのですが、見積り1では壊して広げる予定でいました。見積り2以降では既存利用にしました。

最後に

この方法で一番良かったのは、全てを納得して決められたことです。
やると決めたのも自分、やらないと決めたのも自分です。
しかもちゃんと見積金額を見て決められます。

リノベ業者さんとは気心知れると、無駄になる可能性の高い見積りを依頼するのが億劫になります。
しかし、ココで躊躇してあとで「やっぱりやりたかったな」なんて後悔しては、元も子もありません。
やりたいことはどんどん希望を出しましょう。
金額が高ければ、業者さんも代替え案とかを出してくれて、思わぬ形で実現できるかもしれません。

3段階の見積り方法、おすすめですよ。

リノベ派にとってのルネス工法のいいところ

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こんにちは、みやじーです。
リノベーション用の中古マンションの物件を探していた頃、不動産屋さんの紹介で、あるマンションを見学したんです。そのマンションはちょっと変わっていて、いたるところに床下収納があるんです。和室にも、寝室にも、洋室にも、何だココはとびっくりしたのです。最終的にはこの物件に決めたのですが、決める前にいろいろ調べたら、どうやら「ルネス工法」という建築工法だとわかりました。今日はこのルネス工法を紹介します。

 

ルネス工法とは?

普通のマンションは天井から梁が下がっていますよね。玄関近く、部屋の中央、ベランダ窓近くと大きく3箇所くらい入っているものが多いです。構造上梁はどうしても必要ですが、天井から大きな梁が下がっていることで圧迫感もありますし、リノベーション時の間取りの制約にもなります。
この梁を天井ではなく、床下に作ったのがルネス工法です。

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出典:ルネス工法の紹介 | くるけんHOME 【久留米建設株式会社】

リノベ派にとってのルネス工法のいいところ1 水回りが移動できる

中古マンションのスケルトンリノベーションをする場合、すべて壊すから間取りを自由に変えられると思いますよね?
でも、違うんです。

キッチン、お風呂、トイレの水回りは、床下の水道管や下水管に繋がないといけません。

例えばキッチンを大きく動かそうとした場合、下水管を伸ばすのですが、このとき下水管に勾配を付けないといけません(下水が流れないですからね)。

普通のマンションは床下が狭いく勾配が付けられないので、キッチンの床を数センチ高くする必要があるんです。家の中はなるべくフラットにしたいので、これは避けたいですよね。

これがルネス工法だと、床下が60cm位あるので水回りの変更が、わりと自由にできるんです。 うちもキッチンを東側から、廊下を挟んで西側に移動しました。 もちろん床はフラットのままです。

リノベ派にとってのルネス工法のいいところ2 床下収納がたっぷり

とりあえず私のマンションの床下収納3連発をご覧ください。

和室の床をスライドすると

どでかい、床下収納が現れる

寝室の床のハッチを開けると、どでかい円形の装置が登場

床下収納の容器になっていて、簡単に手で回せて取り出しやすくなっています。

洋室にも床下収納ハッチがあって、

こちらも6畳の床ほぼ全面を使った、床下収納です。

完全にからくり屋敷です。。。 大きな空間を活かして、色んな活用法があるようです。 ネットで探すと、掘りごたつにしたり、リビング自体を1段下げるなんて方法もあるようです。

広い床下収納にはコロコロ付きの衣装ケースを使うと便利です。

私は床下収納の他に、ウォークインクローゼットを作ってメインの収納にしました。 せっかくリノベーションするんだから、収納計画もしっかり立てたいですね。

ルネス工法のデメリット

デメリットをネットで探したのですが、コンクリートの量の問題か建築費が高くなるという点くらいしか見つかりませんでした。 中古マンションになればほとんど関係ないかなと思います。

最後に

今回はルネス工法を紹介しました。全国に何棟も立っているようです。 物件周りをしているときに遭遇するかもしれませんので、ぜひ床下を覗いてみて下さい。

お気に入りリノベーション写真の管理はピンタレストが楽しい

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こんにちは、みやじーです。

 

リノベーション計画している皆さんは、ネットでお気に入りのリビングやキッチンの写真をみつけてはこんなのも良いな、あんなのも良いなと考えてますよね?

 

いいなぁと思う写真が見つかったらどうしてますか?ネット上の写真はその写真だけ欲しいと思っても、ブラウザーから一つ一つダウンロードして自分のパソコンに保存するくらいしか、管理する方法がありません。流石にめんどくさすぎます。

 

そこで私はPinterest(ピンタレスト)をおすすめします。このアプリは、インターネット上の画像をクリッピング(保存)できて、自分のお気に入り画像だけ一覧表示したり、1つの画像から似たような他の画像を検索してくれるというアプリです。

 

 

Pinterestとは?

Pinterestは、画像に特化した検索・保存・ソーシャルアプリです。え?Instagramと何が違うの?って思いますよね。Instagramは個人が自分で撮った写真をアルバムにして世界に公開していますが、PinterestはWebページ上の画像を切り抜いてスクラップブックにして世界に公開しているイメージです。

 

今日は、私がリノベーションのイメージを作るためにやった、Pinterest活用法を紹介します。

 

Pinterestのインストール

 

PinterestはWeb、iOSアプリ、Androidアプリがあります。ユーザー登録はメールアドレス登録、Facebook連携、Google連携が選べて、メールアドレスしか登録しないので、2分もあればできちゃいます。

 

  • Web

jp.pinterest.com

 

  • iOSアプリ
Pinterest(ピンタレスト)

Pinterest(ピンタレスト)

  • Pinterest
  • ソーシャルネットワーキング
  • 無料

 

  • Androidアプリ

play.google.com

リノベーション向けの活用法① 自分でPinする

まずは好きな画像をどんどんPinしましょう。Pinは画像をピン留めする=Pinterestに保存するって意味です。例えば、検索欄にリノベーションと入力すると、た~くさんの画像が表示されます。

 

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いいなぁと思ったら、画像を長押しするとピンのマークが出るので選びましょう。

 

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そうすると、ボードを選択する画面が出てきます。ボードとは画像を保存しておく本の名前です。「リビング」ボードにはリビングの写真を入れておくと後から見やすいです。ボードは何個でも作成できますので、キッチンやフローリングなど色々作るといいですよ。はじめは新規ボードを作成から好きなボード名をつけましょう。

 

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ボード内の画像はプロフィールページから一覧で見ることができます。

 画面右下のプロフィールページのボタンを押して下さい。

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自分のボードが一覧表示されるので、見たいボードを選択しましょう。ボード内の写真が一覧で表示されます。どんなWebページの写真でも、ピンしてしまえばここですべて見れるので、とても助かります。

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リノベーション向けの活用法② 似たような画像の検索

Pinterestの目玉機能が類似画像の検索です。一つの画像を選んで、画像の詳細画面を上にスクロールすると・・

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似ているピンの写真が、ズラ~と並びます。この検索機能が優秀で、全く同じではなく同じようなテイストの写真を選んでくれます。お気に入り度70%の写真でも似ているピンを探せばお気に入り度90%の写真に出会えます。

 

こうやって単に画像保存サービスではなく、似ているピン検索機能で新たな画像との出会いが生まれるのがPinterestの良いところです。

 

リノベーション向けの活用法③ ズームイン検索機能

「似たような画像の検索」を進化させたのが 「ズームイン検索機能」です。一枚の写真にキッチンとダイニングテーブルが映っている場合に、ダイニングテーブルだけ指定して似た画像を検索することが出来るんです。

 

はじめに画像の詳細画面の右下の白い四角をタップします。

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ズームイン検索モードになります。

 

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ここから四隅の白いマークをドラッグして検索したい部分を指定します。すると選択した部分に似た画像が表示されます。 

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家具選びのときや、壁のクロスの色を考えたりする際に大活躍した機能です。

 

最後に

リノベーションは決めることがいっぱいです。間取り、床、扉などの建具、壁紙、家具などなど。やっぱり自分の好きな空間にしたいので、一つ一つこだわりたいですよね。

 

いろんな画像を見ていると、どれも素敵に見えるけど、結局自分は何が好みなんだ?って、分からなくなります。私の場合は、とりあえずいいなと思った画像はどんどんPinしておいて、後から見直すことで、こういう系統が自分は好きなんだなって、冷静に考えることができました。

 

ぜひPiterestを使って、楽しいリノベーションライフを!

 

満足度の高い中古マンション選び方

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(画像出典:Designed by Freepik

 

こんにちは、みやじーです。

 

今日は中古マンション選びのお話です。

マンション選びではたくさんの物件を回ることになります。写真を撮ったり、良いところや悪いところをメモしたりもしますよね。でも、何のためにそんなことするんでしょうか?

 

もちろん、たくさんの物件から自分にとってのベストを決めるためですよね。場所も広さも価格も築年数も、100%な物件を見つけることはまずないです。あそこは場所は良いけど高すぎる、ここは広さは十分だけど築年数が古すぎる、なんてことはザラです。でもその中から選ばないといけないんです、いつまででも待ってられません。

 

じゃあ、どうすれば満足のいく選択ができるのでしょう?

 

私は「自分でとことん考え尽くしたぞ」と納得して選ぶことが、満足感を高めると思います。とことん考えるには、すべての情報を出し尽くして考えることが必要です。

 

ですので、場所・広さ・価格など様々な要素を横並びに比較できるマンション比較表を作ることをおすすめします。

 <目次>

 

自分でマンション比較表を作ろう

まずはエクセルなどで比較表のフォーマットを作ります。項目は↓のようにしました。

  • マンション名
  • 場所
  • 間取り
  • 専有面積
  • その他面積(バルコニー面積など)
  • 階数
  • 完成時期
  • 価格
  • 管理費
  • 修繕積立金
  • 駐車場
  • 状態(空き室、居住中)
  • メモ
  • 間取り画像
  • Webサイト
  • 仲介業者
  • 見学で良かった点
  • 見学で悪かった点
  • 評価(あり・なし)

初めに枠だけ作っておき、気になるマンションが見つかったら、どんどん追加していきましょう。ネットの情報だけで8割位は埋められます。私がエクセルで作った比較表はこんな感じです。

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この比較表は、不動産会社の営業さんにも、何回か送りました。次はココを見たいとか、他にはこんなところを考えているとか伝えておくことで、営業さんからも、ココは既に決まったみたいですとか、早めに教えてもらます。

 

見学後の感想はすぐに書こう

見学した後は良かった点・悪かった点をすぐに書きましょう。一日も経てば半分くらいは忘れてしまいます。記憶が鮮明なうちにすぐに書いたほうがいいです。また、パートナーと一緒に見学した場合は、パートナーの意見も書いておきましょう。そして、評価は購入候補としてあり・なしを記入します。評価は、客観的評価なんて無理なので、主観で決めてました。

 

写真はフォルダ管理して直ぐ見返せるように

見学時は写真をたくさん撮ると思います。その写真はフォルダを作って、ちゃんと整理しておきましょう。いくつも見学するうちに頭の中がごちゃごちゃになって、マンション名だけ言われてもどんな内装だったか思い出せなくなりますよ。気になったときにすぐに写真が見れるように、整理しておきましょう。

 

最後に

場所か広さか価格かなど、何を重視するかは人によってばらばらです。候補が3つも並ぶと本当にどれか悩みます。その中で一つを選ぶとき、自分の頭の中だけで考えることってまず無理ですよね。私なら感覚だけに頼って選び、後で後悔することが目に見えてます。

それを避けるために考えたのがこの比較表です。私も今の物件を決める際は、気になるところは全部回って、最後はこの比較表とにらめっこして「ここが自分にとって一番いい」と納得して買うことが出来ました。

 

ぜひ皆さんも、作ってみて下さい。

 

 

 

 

【住宅ローン】イオン銀行0.67%より大分銀行0.875%を選んだ理由

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こんにちは、みやじーです。

 

今日は私が住宅ローンをどのように選んだかについてお話したいと思います。

私の場合、まずはネットで良い条件で低利率で借りられるところはないかを探しました。投資信託でも使っているSBIネット銀行は、リノベーション費用は物件と同時支払いでないといけないので対象外になりました。続いての候補はイオン銀行でした。こちらはリノベーション費用も込みで、0.57%(変動金利・2017年4月時点)と低利率で借りられます。こちらのぐりけんさんのブログ記事も大いに参考にしました。

www.gurinovation.com

 

しかし、最終的には地元・大分銀行で0.875%(変動金利・個別交渉後)で借りることにしました。今回はイオン銀行と大分銀行の住宅ローンを比較しながら、大分銀行を選んだ理由を説明します。

<目次>

 

住宅ローン減税、繰り上げ返済、諸費用を計算して、実質負担額で比較してみた

私の借入金額2300万円で、まずは住宅ローン減税や繰り上げ返済、諸費用を考えず、支払総額を計算してみましょう。借入期間は私が定年する60歳を考慮して、25年間とします。また、大分銀行はがん保証特約付きで0.875%なので、イオン銀行もがん保証特約を付けた金利0.67%(0.57%+0.10%)で計算します。

 <共通の借入条件>

借入金額 2300万円
返済期間 25年
繰り上げ返済 なし
ボーナス払い なし

 

<25年返済の場合の比較>

  イオン銀行 大分銀行 差(イオン-大分)
変動金利 0.67% 0.875% -0.18%
ローン支払総額 24,986,400円 25,615,500円 -629,100円
毎月支払額 83,288円 85,385円 -2,097円

 

ローン支払総額で、なんと約63万円も差額が出ます。この状態なら、イオン銀行に即決です。

 

次に住宅ローン減税を考慮してみましょう。住宅ローン減税は一定の条件を満たせば借入後10年間は借入残高の1%(ただし最大40万円/年)が所得税や住民税から還付される制度です。銀行の金利が1%を切っていますので、10年間は銀行に支払う金利より、税金が還付される額のほうが大きいという逆転現象が生まれます。これを最大限に活かすには、10年間はなるべく返済額を小さくして、11年目から一気に繰り上げ返済したほうが一番得なのです。

そこで私の考えた返済プランは以下です。

 

<10年後に一気に繰り上げ返済する借入条件>

借入金額 2300万円
返済期間 35年間
繰り上げ返済 10年目まではなし。
11年目に残高の50%繰り上げ。
12年目で全額繰り上げ。
ボーナス払い なし

 

 10年間はなるべく返済額を抑えたいので、返済期間を最長の35年間にします。繰り上げ返済は11年目、12年目で一気に返してしまおうというプランです。10年目が終わった時点で、1700万円くらいの残金があります。流石に11年目で一括はキツイので、2年に分割しました。それでも各年800万円くらいの返済になりますが、今の収入や貯蓄に対して、借入金自体を少なめにしているので、何とかなる考えました。このプランでもう一度比較してみましょう。

<10年後に一気に繰り上げ返済する条件での比較>

  イオン銀行 大分銀行 差(イオン-大分)
変動金利 0.67% 0.875% -0.195%
ローン支払総額(A) 24,366,516円 24,790,154円 -423,638円
毎月支払額 61,206円 63,259円 -2,053円
住宅ローン減税総額(B) 1,958,411円 1,964,048円 +3,922円
負担額(諸費用除く)
(C)=(A)-(B)
22,408,105円 22,826,106円 -418,001円

 

諸費用を除いた負担額(表中の(C))は約42万円まで差が縮まりました。(C)の額を見てほしいのですが、借入金額2300万より少なくなっています。借りた額より返す額が少なくなるなんて、低金利バンザイです。(この状況が続くことを願うばかりです。)

更に諸費用の差を比べてみましょう。

<諸費用込みの実質負担額> 

  イオン銀行 大分銀行 差(イオン-大分)
負担額(諸費用除く)
(C)=(A)-(B)
2,241万円 2,283万円 -42万円
ローン手数料(D)

約50万円

(2300万円×2.16%)

約5万円 +45万円
司法書士報酬(E) 約15万円 (※1) 約10万円 +5万円
実質負担額(※2)
(F)=(C)+(D)+(E)
2,306万円 2,298万円 +8万円

 (※1)かなり高いとうわさです。大分銀行を参考に仮置きしました。

 (※2)この他に印紙税などもかかりますが、どこでも同じのため省略しました。

 

ローン手数料の差額が大きいですね。ネット銀行はどこもローン手数料が高い傾向にあるので気を付けましょう。実質負担額(F)では8万円大分銀行のほうが安くなっていました。もうほとんど変わりないですね。

  

イオン銀行の実店舗が大分県にない

イオン銀行はネット銀行でありながら、実店舗を持っており、相談や各種資料のチェックを対面でやってくれることが強みです。しかし、大分県内にはイオン銀行の店舗がなかったのです(2017年8月時点)。大分市内にもイオンの大きなショッピングモールがあるので、そこにあるだろうと思っていたのですが、無いと知ったときはショックでした。どこに店舗があるのかは以下でチェックして下さい。

www.aeonbank.co.jp

もちろんネットや電話でも対応してもらえますが、資料の準備はかなり大変で気を使うという体験談をネットで見て気が引けていました。

 

リノベーション会社の営業さんからネット銀行を渋られた

下の記事でも書いたのですが、リノベーション会社の営業さんがネット銀行対応で痛い目にあったことがあり、利用を渋られました。実店舗があればだいぶ楽になるので大丈夫かなと思ったのですが、店舗ないと知ったときは、「あ、これは無理だなと」諦めました。イオン銀行の実店舗ができると、大分県でもネット銀行住宅ローンが広がるのでしょうか?

 

www.miyaji778.com

 

 

最後に

ネット銀行は金利が低いので注目を集めますが、手数料が高いのがネックですね。更に金利の差も10年前後の早期に繰り上げ返済する予定であれば、差も縮まります。利率(%)ばかり見るのではなく、実際の支払金額が幾らになるのか、自分でシミュレーションしてみましょう

 

また、この11年目12年目で一気に返済プランは、収入や貯蓄に対して、借入金を抑えてある程度余裕がある場合でないと成り立ちません。即金で払うより10年後に払ったほうがお得という論理です(流石に全額即金は無理ですが)。また、今の低金利が続くことが前提ですので、危うさは有りますね。このあたりの考えは、また別の記事で書きたいと思います。

 

余談ですが

<10年後に一気に繰り上げ返済する条件での比較>にある住宅ローン減税総額を出すために、エクセルで1年毎に「年始借入残高」「通常返済額」「繰り上げ返済額」「年末借入残高」「住宅ローン減税額(年末借入残高×1%)」を12年分計算しました。その際にローンの返済額をどう計算するのだろうと困ったのですが、PMT関数というローンの返済額を計算する関数があるんですね。借入金、利率、期間を入れると返済額が返ってきます。さすがエクセル、と関心したのでした。

 

リノベーション会社はワンストップ型のベツダイさんを選んで良かった

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中古マンションのリノベーションは色々なタイプの会社があります。以下サイトに詳しく載っていますね。

rehome-navi.com

以下の5つに大別されるようです。

・不動産会社

・工務店

・リフォーム会社

・設計事務所や建築家

・ワンストップ型

 

私はワンストップ型のベツダイという会社に依頼しました。結果的にはとても満足したリノベーションができているので、今回はワンストップ型の魅力や、ベツダイさんの良かったところ、残念だったところを紹介します。

 

<目次>

 

ベツダイに決めた理由

まずは簡単にベツダイさんのご紹介を。

www.betsudai.jp

・大分県地場の総合住宅メーカー。1963年創業。

・マンション関係はの新築の建設・販売から、中古住宅の販売、リノベーションも手がける

・定額制リノベーション「Re住むリノベーション」で全国フランチャイズ展開

・戸建ても規格住宅ZERO-CUBEで全国フランチャイズ展開

 

私がベツダイさんを選んだ理由は以下の3つです。

 

理由1:ワンストップが楽そうだった

物件選びから初めないといけない我々にとって、物件選びとリノベーションを別会社に頼むのは結構ハードルが高かったです。1つの会社、一人の担当者さんで最後まで出来るので安心感がありそうでした。物件情報もベツダイさんにWeb会員登録することで、メールで情報収集を事前にできました。

 

理由2:地元なので近くで打合せが出来る

自宅からベツダイさん本社まで片道10分位なので、あまり負担はかかりませんでした。毎週のように打合せが続くので、あまり遠くの会社は避けたいですね。

 

理由3:Webサイトの施工事例や価格情報が豊富だった

ベツダイさんのリノベーションのWebサイト・Re住むリノベーションはこちらです。

resumu.com

こちらのサイトではシンプルモダン、ビンテージ、スカンジナビアなど様々なスタイルが見られます。カリフォルニアスタイルなどデザイン性の高いプランも多く、素敵な家ができそうだと思いました。さらにはっきりとした価格が載っているので、安心感が有りました。

 

ベツダイの良かったところ

 

物件選びからリノベまで一貫している安心感

中古マンションリノベをやってみてわかったのですが、リノベはとても沢山の人が関わります。設計士さん、(内装の)コーディネーターさん、住宅ローンの銀行担当者さん、工事担当者さん、などなど。この人達との調整や、事務手続きを一人の営業さんにお任せできるのはとても安心できました。

また、予算についても、物件選びの段階から、総額費用を伝えて進めることができたのは良かったです。物件を決める際も、この価格だとリノベ費用は幾らになり、それだとこれ位のリノベが出来るという話ができました。

 

住宅ローン手続きもほぼお任せで楽チン

リノベの住宅ローンの場合、住宅購入とリノベの2つのローンになるので、提出書類が多かったり、支払いが2回になったりと手続きが非常に複雑です。ベツダイさんの場合、このあたりの手続きもほぼお任せで出来るので、楽チンでした。銀行の営業さんとのアポイントや、ローン仮申込書の書き方を教えていただいたり、火災保険会社を紹介頂いたりと、かなり助けられました。

 

購入品の割引率が高い

キッチンやお風呂はPanasonicやリクシルで購入したのですが、ベツダイさんの場合、かなり大きな割引率で購入できます。(常務さん曰く)ベツダイは新築やリノベで全国フランチャイズ展開しており取引量が多いため、割引率も大きくなるようです。小規模な工務店や設計事務所に比べて大きなメリットですね。

 

ベツダイの残念なところ

コーディネーター(デザイナ)さんにもっと早く関わってほしい

ベツダイは営業さん以外にもいろいろな方とリノベを進めていきます。

 

 物件選び〜物件契約:営業さん

 リノベ間取り検討〜リノベ基本契約:営業さん+設計士さん

 リノベ内装検討:営業さん+設計士さん+コーディネーターさん

 着工〜引き渡し:営業さん+設計士さん+コーディネーターさん+工事担当者さん

コーディネーターさんはフローリングや扉、壁紙、照明を選ぶ際にデザインの面から提案をしてくれる人です。この人が登場するのはリノベの基本契約が終わった後なのですが、もっと早くリノベ間取り検討の段階から関わってほしかったです。基本契約の段階でフローリングや扉も一旦決めるので、この際にコーディネーターさんの意見も聞けたほうが早くプランがまとまったかなと思います。実際内装検討でフローリングは変わりました。

 

内装のパース(3Dデザイン)がリアルタイムに見れない

パースとは平面の設計図を元に、3Dにして色なども入れた図です。

これをベツダイさんで作っていただいたのは、間取り検討の途中の1回のみ。フローリングやクロスは決まっていないので、何パターンかの仮デザインで作られたものです。その後フローリングやクロス、扉を本決定する際には、このパースを変更しながらの検討ができません。平面図を元に頭のなかで想像するしかいので結構大変でした。パースを作るのは大変かもしれませんが、高精度でなくても良いので、パースで色などを変えながら、検討ができたら満足度が高まると思います。こんなソフトもありますし。

 

建築プレゼン・3Dパース作成ソフト|3DマイホームデザイナーPRO9EX

 

住宅ローンでネット銀行を渋られたこと

当初SBIネット銀行での住宅ローンを考えていたのですが、ベツダイの営業さんにはかなり渋られました。以前ネット銀行を利用しようとした人が、手続きが煩雑すぎて期限ギリギリでギブアップして、急遽地元の銀行で手続きした事があったようです。私もとても迷ったのですが、繰り上げ返済前提で早期に完済してしまえば、支払総額は地元の銀行とそこまで大きくなかったので、地元の銀行にしました。しかし、今後はネット銀行の住宅ローンももっと増えてくるはずです。ベツダイさんにもぜひ利用に前向きになってもらいたいです。

 

最後に


ワンストップ型は、物件選びから始めてリノベも初めてという方にはぜひ選んでもらいたいです。これからはワンストップ型もたくさんの会社ができるでしょうから、ネットでの評判や、周りの人から評判を聞いたりして、慎重に会社を決めたいものです。

 

リノベ派が不動産屋さんに行く前に決めておきたい3つのこと

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こんにちは、みやじーです。

 

前回は「賃貸住まいから、住宅購入に向かって気持ちを高める2つの方法」を紹介しました。主に情報収集から始めましょうという話です。

 

www.miyaji778.com

 今回は気持ちも高まったし、情報も入ったし、そろそろ動き出したいという方のために、不動産屋さんに行く前に決めておきたい3つのことを紹介します。

 

私が物件探しに不動産屋さんに行った際の初めの一言は、

「予算はいくらですか?いつまでに住みたいという希望はありますか?」

でした。要は予算スケジュールです。初めから生々しいことを聞くなぁと思ったものですが、無駄なプランを勧めても意味が無いので当然のことなのでしょう。

そして、3つめは夫婦間で意識を合わせ希望条件を決めることです。

 

 

予算を決める

住宅ローンについては、どこから借りるか、固定金利か変動金利かでなど考えることはたくさんあります。しかし、この時点ではまだざっくりでいいです。毎月の返済は◯万円にしたいから借入金は△万円というレベルです。Webのシミュレータは以下をおすすめします。日銀系のサイトなので、消費者目線で作られていて良いです。

【らくらく】借入返済額シミュレーション|知るぽると

基本は以下の流れで考えると良いです。

  1. 毎月の返済額を決める
    毎月返済額は手取り収入の3−4割に抑えたほうが良いと言われていますね。といっても、この割合は人によって様々です。現在の家賃を参考に決めるのが良いと思います。
    気を付けてほしいのがマンションの場合は住宅ローンの返済以外に「管理費」「修繕積立金」がかかるということです。これまでに見た物件を参考に相場を押さえておきましょう。
  2. 返済年数を決める
    無理なく返すには「ボーナス返済なし」「仕事の引退(60歳か65歳)までに返済」を終えるにしておいたほうが良いです。ボーナスの中から結果的に余裕のある分を繰り上げ返済に回すくらいに考えておきましょう。
  3. 借入総額を求める
    上記の【らくらく】借入返済額シミュレーション|知るぽるとでは、借入金額と返済期間から毎月の返済額を求めます。ですので、返済期間は固定しておいて、借入金額を増減させて自分の想定する毎月返済額になるようにしましょう。

    頭金を入れられる人は「借入金額+頭金」が住宅購入費用となります。

私の場合は結構厳し目に見て、この時点では2000万円と決めていました。中古マンション1000万円、リノベ費用1000万円です。実際は2300万円程かかりましたが、またその話は別の機会に。

 

<補足1>

リノベーション費用も住宅ローン使えるの?と不安になる方もいると思いますが、大丈夫です、使えます。すべての銀行ではないですが、使えるところはたくさんあります。 

<補足2>

リノベ費用は10㎡当たり10万〜15万円が相場のようです(リノベ会社営業さん談)。床材や扉の質、収納の数などによりますが、10万円で中くらいのレベル、15万円は上レベルと考えて下さい。

 

スケジュールを決める

この段階で決めるのは「いつから住み始めたいのか」という点だけです。賃貸アパートの更新日や、お子さんの進学などを目安にしましょう。特に事情のない方も(私もそうでした)、ある程度の目標を持っていたほうがいいです。物件選びなんて迷い続けたら一生終わりません。自分の中での期限は必要です。

 

ある程度の目標を決めると言っても、右も左も分からない状態では決めようがないですよね。参考までに私の場合はこんな感じでした。70㎡の中古マンションで、70%くらいをリノベしています。

 

3月初め:初めて不動産会社兼リノベーション会社へ、物件選び開始

5月初め:物件契約。リノベプラン検討開始。

8月初め:リノベーション工事契約→イマココ。間もなく着工

  11月:引き渡し予定

 

3月時点で年内を目標にしていたので、順調に進んでいます。基本的には毎週1回2−3時間かけて、物件見学やリノベプランの打合せをずっと繰り返して8ヶ月かかりました。物件契約以降は住宅ローンの支払いと賃貸アパートの家賃の2重家賃状態になるので、なるべく早く進めたいところです。

希望条件を決める

夫婦といえども所詮他人同士、家に対する価値観も人それぞれです。ですので、私たちは「家に求めること」と題して、ブレスト形式で自分の希望を付箋に書き、グルーピングしてみました。(仕事と同じで)紙に書いてお互いが見える状態で話し合うと、落ち着いて議論できるから良いですよ。

結果はこちらです。

(青の付箋:みやじー 緑の付箋:嫁さん)

 

かなりざっくりとはしていますが、住みたい家の条件が見えてきました。

私たちは以下を希望条件として認識合わせできました。

  • リビングは広くて明るいこと=>リラックスできる空間にする
  • 私の職場と嫁さんの実家との距離を考慮すること(嫁さんは実家の手伝いに帰ることが多い)
  • 買い物に便利な立地
  • 今より広いキッチン
  • 今と同じくらいの広さのお風呂
  • 浴室乾燥機
  • 間取りは2LDK以上

フルリノベーションだから物件選び時に内装のことは関係ないと思われるかもしれませんが、そんなことはありません。水回りに関しては現状から大きく位置変更ができない物件も多いです。梁や柱、窓の関係で希望の間取りにできない場合もあります。物件選びの段階から、絶対譲れないリノベの条件も考えておきましょう。

 

最後に

リノベーションは業者さんと動き出すと毎週打合せ、打合せの連続で疲れます。大きな決断を迫られることも多く、ストレスも溜まります。金額、スケジュール、家のイメージがはっきりしていると、判断の基準になりますし、ずるずると判断を先延ばしすることも無くなります。何だか仕事の話をしているみたいですね(笑)。ぜひこの3つは決めてから不動産屋さんに行きましょう。